市住房和城乡建设局局长 付四九

　　市人大常委会：
　　受市政府委托，现就《池州市住宅小区物业管理条例（草案）》作如下说明。
　　一、背景依据及起草过程
　　（一）背景依据。我市于2011年6月10日颁布《池州市主城区物业管理暂行办法》（池政〔2011〕52号），《办法》施行以来，对我市物业行业健康、规范发展做出了重要贡献。在实施期间，国务院修订了《物业管理条例》，取消了物业企业资质审批制度；住建部出台了一系列部门规章；《安徽省物业管理条例》于2021年3月26日第三次修订，我市物业管理工作随着物业管理行业的发展也出现了一些新情况、新问题，主要表现在以下几个方面：一是部门和基层履行物业管理职责不到位，相关部门监管职能不明晰，造成小区乱搭建、乱停车、乱装修、乱堆放等现象频发；二是业主权利、义务落实不到位，业主大会和业主委员会建设不规范，自治水平低；三是物业服务企业履行服务合同不到位，物业服务质量与业主期待有较大差距，物业收费问题矛盾频发；四是开发建设遗留问题较多，加之项目竣工交付时，物业承接查验工作不规范，对后续物业管理工作带来诸多负面影响；五是物业专项维修资金的归集、管理和使用制度有待完善等等。
　　为进一步增强法治治理、发挥政策引领作用，健全新形势下物业管理工作的制度体系，我局在《办法》的基础上，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等法律法规，参照周边地市相关法规，经过多方多轮调研座谈，结合池州实际，起草了《池州市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）。
　　（二）起草过程。2—3月份，为初稿形成阶段。根据市人大常委会2022年度立法工作安排和相关工作要求，市住房城乡建设局全力开展《条例》的起草工作，制定《<条例>立法工作方案》，并于3月23日组织召开《条例》立法工作成员单位动员会议。明确领导小组成员任务分工，收集汇总各成员单位对《条例》立法工作的意见和建议，搭建《条例》章节框架，并参考其他地市物业管理条例的相关资料，于2022年3月形成《条例（草稿）》。4—5月份，为初稿的修改完善阶段。充分考虑《条例（草稿）》的针对性和可操作性，我局于2022年4月组织县区物业主管部门、属地街道、行业专家等相关人员召开座谈研讨会，对《条例（草稿）》提出初步修改意见。5月28日，市政府联系副秘书长，组织市人大常委会城建环资工委、市司法局、市房地产管理处等相关人员赴浙江省金华市、江苏省常州市、本省六安市，开展《条例》立法调研工作，学习借鉴省内外有关地市先进经验和做法，完成立法调研工作。根据6月1日市人大法工委立法工作调度会要求，我局于6月2日成立《条例》立法工作专班，邀请省物业行业专家、属地物业主管部门、法律顾问及物业服务企业等相关人员集中讨论研究，梳理归纳近3年来物业管理信访矛盾纠纷，坚持以问题为导向、提出解决方案和制度设计，对《条例（草稿）》逐条逐款反复推敲论证，进一步增强《条例》的系统性和实用性，形成《条例（征求意见稿）》。6—7月份，为征求意见阶段。6月10日，市住房城乡建设局向各县（区）人民政府（管委会）、市直有关部门书面征求《条例（征求意见稿）》意见，同时在市政府、市住房城乡建设局官网进行公示，广泛收集、整理相关部门及社会公众反馈意见；并于7月8日组织立法工作成员单位、县区物业主管部门、属地街道、社区、业主委员会、行业专家、物业服务企业及业主代表等相关人员召开座谈会，对《条例（征求意见稿）》再次逐条逐款研究论证，进一步修订、完善，形成《条例（草案送审稿）》。
　　经市住房和城乡建设局法规科合法性审查，于2022年7月12日报局党组会议审议通过《条例（草案送审稿）》，随即将《条例（草案送审稿）》报市市场监督管理局公平性审查和市司法局合法性审查。市司法局于7月18日组织《条例（草案送审稿）》立法专家咨询论证会，对部分条款进行了修改。7月27日，市政府联系副秘书长主持召开相关职能部门会议，进一步对《条例（草案送审稿）》会商研究，完善相关条款。8月1日，市司法局出具了《条例（草案送审稿）》的审核报告。8月2日，市政府第8次常务会议讨论通过《条例（草案送审稿）》。8月9号，结合市司法局合法性审核报告的建议和市政府常务会议的意见，再次对部分条款进行了修改，形成《条例（草案）》。
　　二、《条例（草案）》主要内容
　　《条例（草案）》共七章六十一条，第一章“总则”部分共计11条（第一条至第十一条），主要是立法目的和依据、适用范围、各级政府、部门职责等。第二章“业主和业主组织”部分共计13条（第十二条至第二十四条），主要是业主权利和义务、业主大会、业主委员会、物业管理委员会等制度规则。第三章“前期物业管理”部分共计9条（第二十五条至第三十三条），主要是前期物业管理的选聘、物业服务用房、前期物业管理开办费、物业承接查验、专业经营设备移交等。第四章“物业服务”部分共计16条（第三十四条至第四十九条），主要是物业服务企业的权利、义务和禁止行为、信息公示、物业服务收费、公共收益等内容。第五章“物业使用与维护”部分共计6条（第五十条至第五十五条），主要是物业管理区域内禁止行为、装饰装修告知制度、车位的管理和使用、维修资金交存和应急维修资金使用等。第六章“法律责任”部分共计5条（第五十六条至第六十条），主要是规范物业服务企业、业主、物业使用人主体行为等内容。第七章“附则”部分共计1条（第六十一条），主要是法规生效时间。以下对《条例（草案）》主要内容，作如下说明：
　　（一）明确党建引领。坚持把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势，进一步提高党组织领导下的物业服务管理和基层治理水平，第三条明确了党建引领导向。
　　（二）理顺管理体制。针对当前职责不清、权责不明、监管不力的问题，第五条、第六条明确市、县物业管理行政主管部门职责；第七条细化相关行业主管部门职责，推进行政执法进小区；第八条、第九条为夯实基层社区治理职责。
　　（三）规范业主委员会工作。针对业主委员会运作不规范引发的一系列问题，明确业主委员会成员条件、人员组成，加强党组织对业委会的领导。要求街道办事处、乡（镇）人民政府在业委会的成立、履职、换届工作中予以监督和指导，落实属地政府主体责任。
　　（四）完善物业承接查验制度。针对开发建设遗留问题多，造成后期物业服务管理工作矛盾多的现象，第二十八条明确街道办事处、乡（镇）人民政府必须派员参加承接查验工作并进行监督，以确保承接查验工作落实到位，减少后续矛盾纠纷。
　　（五）规范物业服务行为。针对物业服务企业履行服务合同不到位，引发业主与物业服务企业之间诸多矛盾的问题，第三十六条至第三十八条明确物业服务企业的权利、义务和禁止行为；第四十条规定物业服务企业信息公开、公示的内容，充分保障业主的知情权和监督权，做到“明明白白消费”。
　　（六）规范物业服务费的交纳。针对当前物业服务费欠缴现象突出，继而激化业主与物业服务企业之间的矛盾，第十三条明确了业主交纳物业服务费的义务；针对日常物业管理中较为常见的“空置房”物业费问题，第四十六条明确已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起由业主承担。同时，第四十七条明确物业服务企业不得以停止交房、供水、供电、供气等行为对业主催交物业服务费。
　　（七）明确应急维修资金使用办法。在日常物业管理工作中，物业专项维修资金应急使用引发的矛盾纠纷不在少数，为了让物业专项维修资金应急使用更加规范、落到实处，第五十五条明确了物业专项维修资金应急使用情形和程序。
　　三、创新性条款
　　实践中，前期物业服务阶段由于客观上尚未成立业主大会、业主委员会，建设单位和物业企业的违规行为难以受到有效监督，业主权益保障较难，因此结合《安徽省“皖美红色物业”建设三年行动方案》要求，创新设立了物业管理委员会制度（第二十一条至第二十四条明确物业管理委员会设立和终止、人员的组成、职责、议事规则和作出决定程序，发挥业主自治能力，落实属地物业管理责任）。
　　以上说明连同法规草案，提请市人大常委会审议。