市人大法制委员会副主任委员 吴军

　　市人大常委会：
　 10月27日，市五届人大常委会第六次会议审议了《池州市住宅小区物业管理条例（草案修改稿）》（以下简称“修改稿”），常委会组成人员对首轮修改工作予以肯定，同时也提出了新的修改意见和建议。11月上旬，法工委委托部分司法机关、仲裁机构、律师事务所和法律顾问、立法专家顾问结合住宅小区物业管理涉诉事项对罚则等重点问题进行研究。12月上旬，省人大常委会法工委对修改稿进行了审查并提出修改意见。12月中旬，公告征求社会公众意见；召开座谈会，听取市直有关部门、贵池区住建局、街道、居委会、基层立法联系点和物业行业协会、物业服务企业负责人以及部分立法专家顾问、人大代表、业主代表的意见。法工委汇总、梳理收集意见建议60余条，经认真研究论证、修改完善，形成《池州市住宅小区物业管理条例（草案表决初稿）》。12月19日上午，市人大法制委进行了统一审议，再次完善，形成了《池州市住宅小区物业管理条例（草案表决稿）》（以下简称“表决稿”），并于当天向市五届人大常委会第十三次主任会议专题进行汇报。表决稿共七章五十七条。现将统一审议和论证修改情况报告如下：
　　一、论证修改的情况
　　（一）进一步完善、强化政府及其部门职责。目前，老旧小区占全市住宅小区比例较大，基础设施配套不足问题较多，需要政府推动解决，表决稿增加“市和县、区人民政府应当有序推进实施老旧住宅小区改造，支持完善停车位和加装电梯、充电桩等配套基础设施建设，改善业主居住环境，促进规范物业管理”等有关内容，优化完善有关行政管理部门和单位的职责内容。（表决稿第四、五、六、七条）
　　（二）进一步完善业主权利义务，加强业主委员会建设。业主委员会参选资格属于业主共同管理权，基于民事物权制度产生，是建筑物区分所有权的组成部分，除法律规定、国家公共利益需要或所有权人基于自己的意思表示加以限制外，任何组织和个人不得限制。依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国立法法》、国务院《物业管理条例》的有关规定和精神，根据全国人大常委会的要求，表决稿对业主委员会委员参选资格调整作概括、指引性规定，增加规定“业主委员会应当在物业管理区域内显著位置长期公开、及时更新业主委员会委员名单、职责分工和联系方式”，推进业主自治。（表决稿第十八条）
　　（三）进一步完善物业管理委员会的规定。物业管理委员会是特定情形下成立的临时性组织，代为履行业主大会和业主委员会职责，重点推进成立业主大会、选举业主委员会，不宜长期存在，表决稿对物业管理委员会的有关内容作了调整和完善。鉴于实践中存在已实施物业管理的住宅小区有业主不同意成立业主委员会或者无人愿意担任业主委员会委员候选人等情况，需要建立物业管理委员会推进有关工作，增加“已实施物业管理暂不具备条件成立业主委员会的”作为协调建立物业管理委员会的情形。（表决稿第二十三条）根据省人大常委会的指导意见，增加规定物业管理委员会的存续期限，删除修改稿第二十六条关于物业管理委员会的议事规则等规定。（表决稿第二十四、二十五条）
　　（四）进一步规范物业服务企业义务以及物业管理区域内禁止性行为。一是结合我市实际，针对公共绿化补植养护、停车秩序维护等涉诉比较集中的问题，细化、充实物业服务企业的义务；二是依据上位法，对物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等禁止性行为规定予以完善；三是依据上位法，参考省法规，立足实际需要，对物业管理区域内的禁止性行为规定予以优化调整，如借鉴《安徽省电动自行车管理条例》，对停放电动自行车、为电动自行车充电的规定进行完善；鉴于我市燃放经营烟花爆竹已有专项法规规范，为避免适用冲突，对违规燃放烟花爆竹等规定予以删除。（表决稿第三十四条、四十六条）
　　（五）进一步完善专项维修资金的有关规定。专项维修资金交纳方式，目前国家、省未作具体规定，经了解，各地做法不一。根据省人大常委会的指导意见，表决稿对交纳方式作了删除，为后期具体实施留下改进和操作空间。增加业主专项维修资金余额转让、补足的规定以及部门加强管理的内容，切实保障住宅小区共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法权益。（表决稿第五十条、五十一条）
　　（六）进一步完善法律责任。针对住宅小区物业管理涉诉较多的事项，依据上位法，进一步完善已有的法律责任规定，增加设置在物业管理区域内“损坏公共安全防护设施设备、公共绿化及其附属设施”的法律责任。
　　此外，对部分条款内容予以优化、整合，对条款顺序、语句、文字作了调整、修改和完善。
　　二、未吸纳的意见
　　（一）建议修改稿第十五条第五项“使用专项维修资金”和第十一项“筹集专项维修资金”合并。经研究，二者均属于业主共同决定事项，但表决要求的法定人数不同，后者的决定“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，前者只需“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，不能合并表述。（表决稿第十五条）
　　（二）建议将修改稿第二十二条中“实行业主委员会换届和业主委员会主任离任经济责任审计制度”中的“实行”修改为“推行”，与省条例保持一致。经与主管部门沟通和研究，表决稿仍使用“实行”，一方面是为了切实贯彻落实省条例的精神和要求；另一方面，是推进业主自治的大势所趋，且实际工作中已在落实。（表决稿第二十二条）
　　（三）建议将修改稿第四十二条“物业管理区域内共有部分的水、电费用”“由业主按照约定方式分摊”，修改为“由业主按照物业服务合同约定的方式分摊”。经了解，实践中除物业服务合同约定外，还有管理规约也可以约定，另外有的老旧小区没有物业服务合同的，视情以相应方式约定。（表决稿第四十条）
　　此外，还有建议调整或者模糊处理有关部门的具体职责、删除业主部分义务、增加建设单位的法律责任以及法律用语表述问题等。上述事项，有的上位法已有明确、具体规定，有的属于实践操作成熟做法，有的属于立法技术规范表述方式。经反复研究论证，没有吸纳到表决稿中。
　　按照设区市法规批准时限有关要求，根据省人大常委会会期及议程安排，法规实施时间拟定于2023年6月1日。（表决稿第五十七条）
　　法制委认为，表决稿比较成熟，建议市人大常委会本次会议予以表决通过。